商铺售后返租纠纷案件执行中的问题及对策

发表时间：2022-12-26

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近年来，随着商铺经济的兴起，越来越多的投资者涌入其中，而商铺售后返租作为一种拥有较高回报率、回笼资金迅速的商业地产开发模式，在受到各类投资者以及房地产开发商青睐的同时，也产生了诸多问题，且目前的法律法规仅禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，对已经竣工的商品房售后包租未作出限制，导致商铺业主和房地产开发商、经营管理公司之间矛盾不断。以河南省安阳市北关区人民法院办理的安阳国际小商品城、金豪数码广场等房屋租赁合同纠纷系列案来看，这些案件涉及的大型商业楼盘在房地产开发商以分零方式向业主销售商铺后，由开发商或者经营管理公司整体返租经营，并对外统一规划成小商品城、数码电子城等大型商场。这种商业地产开发模式往往带有每年8%甚至10%的租金承诺，商铺业主往往受到高收益的诱惑而忽视高风险的后果，如果商场经营收益良好，则商铺业主能够获得稳定的投资回报，如果商场经营收益欠佳，则开发商或者经营管理公司长期拖欠商铺业主租金，导致群体性纠纷发生，给社会经济发展带来隐患。

　　一、商铺售后返租纠纷频发的原因

　　商铺售后返租作为一种商铺所有权与经营权相分离的商业开发模式，牵涉多方主体，如房地产开发商、运营商、投资者、商铺实际使用者等等，存在多个法律关系，如房屋买卖合同关系、房屋租赁合同关系、委托经营关系等等。虽然商铺售后返租项目在助推区域经济发展、提供就业等方面展现了重要作用，但其涉及主体多、法律关系复杂，给经营项目的实践带来诸多风险，且随着时间的推移和项目的进展，一些风险逐渐显露，对合同的履行造成障碍，甚至可能导致整个项目的失败。商铺售后返租的风险主要体现在两个方面：一是开发商或者经营管理公司的履约能力问题。开发商或者经营管理公司作为商场的管理者，有着较强的风险承受能力，初期能够按时足额支付租金，但由于经营项目前期运维成本较高，特别是随着经济环境的多变性、市场开发的延续性，整个项目可能长期入不敷出，导致资金周转困难甚至资金链断裂。对商铺业主来说，投资售后返租商铺的主要目的是稳定的投资回报，一旦开发商或者经营管理公司履约能力不足，导致无法定期返租，必然损害商铺业主的投资收益。由于针对的是不特定的公众，产生的社会影响也较大，最终可能导致项目终止，合同无法继续履行，商铺业主得不到预期收益导致纠纷产生。二是商铺业主的履约意愿问题。商铺售后返租往往签订有固定期限的租赁合同，但由于租赁合同约定的固定收益可能低于市场繁荣时的增长收益，部分商铺业主会在合同到期后不续签租赁合同，独立运营商铺以期获得高额回报。对开发商或者经营管理公司来说，商铺独立运营涉及产权分割以及场地改造，与商场的整体规划布局存在矛盾，一旦双方无法协商一致，导致经营项目停滞，成熟市场解体，双方利益必然都受到损害。由于针对的是部分独立运营的商铺业主，商场整体规划布局并未按照业主产权范围设立铺面，难以析出业主应有的商铺产权，商铺业主产权无法实现导致纠纷产生。

　　二、商铺售后返租纠纷给法院执行工作带来的挑战

　　以安阳国际小商品城房屋租赁合同纠纷为例，开发商采取“售出+返租”的模式吸引业主购买商铺，业主购买商铺后办理了相关产权证书，开发商在返租合同履行期间将商场整体租赁给经营管理公司，并签订了超出原返租合同期限的租赁合同，导致返租合同到期后，业主无法收回商铺，与开发商、经营管理公司产生纠纷。因该纠纷涉及290余名业主和800余家商户，稍有不慎极易引发群体性信访，在区委、区政府成立的专案组多次协调未果后，该系列案件通过司法途径加以解决。经审理，法院最终判决开发商、经营管理公司将业主购买的商铺腾清并交还给业主，开发商支付业主租金。该类案件进入执行环节后，如何履行腾房部分判决成为法院执行面临的一大难题。

　　一方面，由于业主购买商铺时，所在商场是敞式商铺布局或者毛坯状态，商场整体还未进行改造，无任何基础设施，也未进行分割，大多以标记形式区分各个商铺。后期经营管理公司对商场整体改造时，可能出现业主购买商铺的位置不在现有的购物区内，被改造成公共通道或者消防通道等，也可能出现现有商铺占用多个业主的商铺位置，给法院腾房造成极大困难。另一方面，由于部分业主要求腾房的目的是实现自主经营，但并非所有业主愿意承担自主经营的风险，且商场经营必须具备符合国家法律规定的消防等设施规划，业主的商位交付后，仍要变相接受经营管理公司的管理，商场整体也面临着不符合安全规范关门歇业的局面，业主之间对履行腾房部分判决产生了分歧，执行工作陷入僵局。

　　三、执行商铺售后返租纠纷案件的启示

　　在执行商铺售后返租纠纷案件中，必然要处理好服务经济发展与维护当事人合法权益的关系，法院为此也作出了积极尝试。仍以安阳国际小商品城房屋租赁合同纠纷案件为例，执行过程中，针对部分业主强烈要求收回商铺的诉求，法院在与房产部门协调后，由专业人员对商场内部进行了丈量，确定了第一批腾房名单，随后开展对现有商户的劝离搬迁工作，并依法对商场内的附属设施进行了拆除，拆除后向8名业主做了交付确认。交付后，强烈要求腾房的业主对后续经营现状表示担忧，未在第一批腾房名单中的业主也出现了不同意见。法院综合多方情况提出两种解决方案：一是如果经营管理公司希望继续经营该市场项目，需自愿向业主兑付相应的年租金；二是如不愿兑付相应的年租金，则经营管理公司在一个月内立即搬离该市场，法院将对整体市场采取强制措施。经营管理公司同意了第一种方案。因经营管理公司与开发商签订的房屋租赁合同还未到期，为避免出现一房二租的情况，由经营管理公司出具履行承诺书，经营管理公司作为开发商租金收入的来源方，按照法院的扣留提取裁定如期向法院履行提取义务，并自愿拿出占用期间的使用费支付给业主，待开发商与经营管理公司的租赁合同到期自动解除后，召开业主大会，就新的租赁合同签订事宜进行洽谈，如洽谈未果，经营管理公司限期搬离。经区委、区政法委同意，决定召开全体业主大会告知执行方案。全体业主均同意由经营管理公司出具承诺书，法院作为监督执行机关，确保该案长期履行。案件从立案到签订承诺书长期履行，在党委政府的支持下，法院主战执行做工作，办事处、社区、工商、税务、城管、公安、消防等多部门联动，终于圆满解决了纠纷，290余名业主的商铺产权得到保护，800余家商户赖以生存的商铺得以继续经营，安阳国际小商品城项目得以保留，实现了法律效果和社会效果的有机统一，有力保障了辖区经济的发展。

　　四、妥善执行商铺售后返租纠纷案件的对策

　　分析上述案件的执行过程，法院不仅要站在法律的角度开展执行工作，更要从维护社会大局稳定和群众切身利益的角度去衡量。对此，建议：一是争取党委政府支持。由党委政府牵头，协调办事处、社区、工商、税务、城管、公安、消防等多部门联动，稳控当事人情绪，梳理当事人诉求，尽可能减轻当事人信访给法院执行工作带来的压力。二是发挥业主委员会作用。对未成立业主委员会的，引导广大业主尽快成立，由业主委员会集中统一行使投资者的业主权利，监督开发商或者经营管理公司的商业运作，尽可能消弭业主间的不同意见。三是妥善制定执行方案。在依法强制执行的同时，及时将执行风险和执行效果告知业主，为业主作出判断提供参考，同时协调业主和开发商或者经营管理公司之间的矛盾，尽可能达成共赢的解决方案。四是合理限制售后返租。进一步规范租赁合同的签订，释明售后返租项目的风险，明确要求开发商或者经营管理公司为售后返租项目提供相应担保，尽可能避免拖欠业主租金的风险发生。