能否以物业公司服务不到位为由不交物业费？

年来，因业主对物业公司提供的物业服务不满意等原因未按时缴纳物业费，物业公司起诉的案件逐年增多。近日，福建省连江县人民法院就审结一起这样的案件。

　　陈某煖于2015年成为连江某小区业主，某物业公司为该小区提供前期物业管理服务，双方签订了《前期物业服务协议》。协议中对物业服务内容、物业服务费用、违约责任等进行了约定。因陈某煖对物业公司管理服务有异议，自2016年4月起未缴纳物业服务费、水电公摊费等，物业公司在多番催缴未果的情况，遂诉至法院。

　　陈某煖认为，物业公司提供的物业服务存在瑕疵，不符合约定的标准，且没有按约安装网线。物业管理也不到位，存在保安、保洁和管理人员少、小区公共绿化管理不到位、公用部位和相关场地的清洁卫生脏乱差、对共用设施设备维护不到位等现象。物业公司如果能整改到位，自己可以按约支付物业费。

　　连江法院经审理认为，根据陈某煖及同一小区的其他业主的举证情况，可以认定某物业公司为该小区所提供的物业服务存在瑕疵。某物业公司未按合同约定全面履行自己的义务，业主对物业服务不满也在情理之中，综合管辖区域内物业收费的具体情形，依据公平原则和诚信原则，酌定陈某煖按照合同约定标准的70%支付物业服务费。

　　物业公司、陈某煖均对判决不服，上诉至福州市中级人民法院。福州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

　　法官说法：业主或业主委员会与物业公司签订物业服务合同，物业公司为其提供物业服务，业主应依约履行交纳物业服务费的义务。业主认为，物业公司提供的物业服务不到位、存在瑕疵，但鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。本案中，同一小区多个业主举证证明物业公司确实存在履行合同义务不完全符合合同约定的情况，但不属于重大瑕疵或存在根本违约的情形，业主仍应当缴纳物业费，可视具体情况予以适当酌减。

　　对于业主来说，小区整体环境的改善需要物业公司与小区业主的共同努力，拒交物业服务费的方式无法改变小区环境现状，且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下、降低投入、降低现有服务质量的恶性循环局面。对于物业公司来说，应与业主之间形成良好沟通，了解业主未按时缴纳物业费的原因，对业主反映的问题予以高度重视，并及时改善。