小区消防事故中，物业的6大过错、12条免责理由和20条无效理由

业主与物业公司之间至少存在三种法律关系：

第一、基于业主与物业公司之间签订的《物业服务合同》或双方之间存在的事实上的物业服务关系，成立物业服务合同法律关系；

第二、基于火灾事故发生时，物业公司即公共区域的管理者未及时配合火灾事故的处理、疏于对小区安全的管理等不作为侵权，成立违反安全保障义务责任等侵权法律关系；

第三、基于物业公司疏于小区安全管理或在火灾事故发生时存在消防设施未能正常发挥作用等造成业主财产损害或财产损失的扩大，成立财产损害赔偿等物权法律关系。

关于财产损害赔偿的责任承担方式，在侵权责任法和合同法中均有规定，侵权责任和违约责任的最基本形式即损害赔偿。

一

物业公司常见6大过错

对近百个存在火灾事故情形的物业服务合同纠纷案件进行梳理，按发生频率排序如下：

1、消防管道无法供水39%；

2、疏于对公共区域的安全维护29%；

3、消防通道堵塞19%；

4、其他消防设施故障，如预警灯故障、消防栓出水慢、消防栓有水但无卡扣等16%；

5、未及时发现险情或配合灭火5%；

6、无消防设施3%。

二

物业公司12个免责理由

1、发生火灾事故的车辆所有权人系其他小区业主，与被诉物业公司之间不存在物业服务合同关系，不在其管理服务范围内。

2、业主家中发生火灾系因其他小区的业主燃放烟花爆竹所致，而对于其他小区内发生的行为，物业公司无管理服务的职责和义务。

3、火灾事故发生前，物业公司已就防火等事项在小区张贴提示，火灾事故发生后，及时拨打火警电话，并组织、配合灭火、施救。

4、火灾事故系因业主私自搭建的违建房引发，而该违建房应当由行政执法部门拆除，物业公司无权拆除。

5、火灾事故发生后，在消防车到来之前，业主的车辆已经烧毁，且消防设施不存在故障。

6、业主家中及阳台下堆放大量垃圾等可燃物品，物业公司曾多次劝阻，亦会同相关部门上门送达整改通知书，而失火原因又系业主自身造成。

7、消防大队从到场到展开施救用时短，无因消防通道堵塞导致救火时间延误的情形，且消防大队亦未就本次火灾事故对物业公司进行处罚。

8、业主仅提供其自制的损失统计表作为计算损失的依据，经法院现场勘查，亦无法查明业主的具体财产损失，故对其损失不予支持。

9、业主的财产损失已由保险公司赔付。

10、物业公司提供消防安全管理制度、消防安全培训记录、消防安全记录表、灭火疏散预案、培训证书等证据证明其已经履行了物业服务合同约定的消防管理义务。

11、引发火灾的原因系电动车电气线路故障造成车辆自燃，该起火原因属于物业公司不能预见、不能克服的客观情况，不属于未尽到管理职责所导致。

12、业主以财产损害赔偿纠纷向物业公司主张权利，法院认为财产损害赔偿纠纷与物业服务合同纠纷属于不同法律关系，物业公司是否在物业管理方面存在失职，法院不作审查。

三

物业公司的20个无效理由

1、消防大队在消防栓无水的情况下，立即启用了消防车的水，未延误施救时机。

2、业委会与开发商因消防设施设备不合格等原因，一直未将小区合格的消防设施设备移交给物业公司。

3、物业公司已发动公司员工和小区业主捐款，受害业主的损失已得到弥补。

4、物业公司与受损电瓶车辆的业主未形成车辆保管合同关系。

5、物业公司已受到行政处罚，不应再承担责任。

6、大火已经无法使用灭火器进行扑灭，无论消防车是否达到现场、消防栓是否有水，失火所造成的损失已经确定。

7、业主缴纳的物业服务费数额与物业公司所要承担的火灾事故损失数额相差太大，不符合权利义务对等原则，加重了物业公司的义务。

8、物业公司并未与业主就人身和财产安全等特殊保护事项签订协议，不具有特殊保护义务。

9、物业公司提交了消防应急处置预案，且对小区燃放烟花爆竹作出过温馨提示。

10、发生火灾时，因停放在消防通道的车辆阻碍消防车进入火灾现场，属于部分业主的个人行为。

11、火灾事故的起火原因不明。

12、火灾事故系因业主自身对家电管理不善造成，其后果应当由业主自行承担。

13、租赁损失非直接损失，不予认可。

14、物业公司认为业主主张侵权责任纠纷，而双方之间签订的是物业服务合同，系合同关系。在管理过程中，物业公司承担的是管理责任，而非侵权责任。

15、消防设施故障系因租户装修改动所致，且物业公司书面要求整改而未整改。

16、物业公司与仓库被烧毁的业主之间只存在租赁合同关系，不存在保管合同关系。

17、业主缴纳的费用属于车辆停泊服务费而非车辆保管费，物业公司不负有保管义务，且车辆损毁系因电瓶车充电起火引发，侵权责任主体非物业公司。

18、物业公司对业主擅自将住宅改做库房的行为并不明情，由此产生的火灾损失，物业公司不予赔偿。

19、火灾发生时，消防管道未能及时供水，系因火灾事故前物业已发现消防管道存在故障，且正在维修之中，物业公司不存在主观过错。

20、物业公司已就过期的灭火器提出维修方案，因业主委员会未决议，资金未到位，所以未更换。

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