最高院：购房时存在抵押权登记，解押后未及时办理过户手续而再次被抵押的，属于“买受人自身原因未办理过户登记

【裁判要旨】买受人在签订房屋买卖合同时，房屋上已存在抵押权登记，在该抵押权消灭后，买受人未及时要求出卖人办理过户登记手续，之后该房屋上又设立新的抵押权登记，买受人客观上不能够办理过户登记。该情形不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2017）最高法民申4723号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：傅建涛，男，****年**月**日出生，汉族，住重庆市綦江县。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行。住所地：重庆市綦江区文龙街道九龙大道34号。

负责人：郎兴云，该行行长。

原审第三人：重庆古华畜产股份有限公司。住所地：重庆市綦江区古南街道工业园区A区。

法定代表人：杨荣华，该公司董事长，已故。

原审第三人：重庆安邦合成纤维有限公司。住所地：重庆市綦江区工业园区A区。

法定代表人：刘平，该公司总经理。

原审第三人：重庆市綦江区古南猪鬃厂。住所地：重庆市綦江区古南街道工业园区A区。

法定代表人：刘廷兵，该厂总经理。

原审第三人：重庆华上置业发展有限公司。住所地：重庆市綦江区古南街道上升街187#。

法定代表人：肖永兰，该公司执行董事。

原审第三人：肖永兰，女，****年**月**日出生，汉族，住重庆市綦江区。

原审第三人：重庆协润机电有限公司。住所地：重庆市渝北区回兴街道双湖路167号航空花园2幢2-4。

法定代表人：李鱼，该公司总经理。

再审申请人傅建涛因与被申请人重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行（以下简称农商行綦江支行）、原审第三人重庆古华畜产股份有限公司（以下简称古华畜产公司）、重庆安邦合成纤维有限公司（以下简称安邦纤维公司）、重庆市綦江区古南猪鬃厂（以下简称古南猪鬃厂）、重庆华上置业发展有限公司（以下简称华上置业公司）、肖永兰、重庆协润机电有限公司（以下简称协润机电公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）（2017）渝民终51号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

傅建涛申请再审称,（一）二审法院以未办理过户系买受人自身原因为由作出判决，但这一理由并非二审争议焦点，二审法院也未对此问题进行审理，当事人对此判决理由无法行使上诉权，程序违法。（二）本案中购房人的物权期待权在先，农商行綦江支行的抵押权在后。购房人购房的时间是在2011年，农商行綦江支行设定抵押的时间是在2014年，权利产生的时间顺序上，傅建涛的物权期待权优先于农商行綦江支行的抵押权。（三）购房人已购买的门面被设定抵押，系因农商行綦江支行的过错而非购房人的过错。购房人于2011年购买门面之后，就一直占有使用该门面，农商行綦江支行也知晓该事实。此外，重庆渝台信用担保有限公司(以下简称渝台担保公司)解除抵押到农商行綦江支行又办理抵押，前后不过几天时间，办证是由开发商代办，购房人并无机会要求办证。（四）农商行綦江支行在二审庭审中举示并经质证的证据，庭审后又撤回并且在案卷中无保存，该证据恰能证明其自身存在重大过错或故意。综上，傅建涛根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。

本院经审查认为，本案焦点问题为傅建涛是否享有排除人民法院对案涉房屋强制执行的民事权益。

首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，我国采取物权公示制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。经原审审理查明，虽然傅建涛支付了案涉房产购房款并实际占有了该房产，但并未办理转移所有权的过户登记手续，该诉争房产的所有权不能依据其已占有的事实而认定发生物权变动的效果。而在傅建涛与华上置业公司签订案涉购房买卖合同时，该房产上已经存在渝台担保公司的抵押权登记，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力。作为购买诉争房产的傅建涛，无论在签订合同时是否实际注意到了该诉争房屋已被抵押的事实，在该抵押登记仍然存在的情况下，傅建涛客观上均不能实现将该诉争房产变更到自己名下的法律效果。在渝台担保公司的抵押权消灭后，傅建涛亦没有提供有效证据证明其及时要求华上置业公司履行过户登记手续。后该诉争房产又被农商行綦江支行设定新的抵押权登记。综合上述事实，傅建涛提起案外人执行异议之诉，其所依据的事实与理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形，即买受人非因自身原因未办理诉争房产的过户登记，二审判决以此驳回傅建涛的诉讼请求并无不当。其次，傅建涛申请再审称，二审判决以新的理由未支持其实体权利，构成程序违法的问题，因上述司法解释第二十八条规定了权利人实现其权利需要同时具备四个要件，二审判决在认定事实的基础上认为，傅建涛的诉请不符合该条第四项要件并据此驳回其诉请，并不构成程序违法。至于傅建涛申请再审称农商行綦江支行将其在二审庭审中出示并经质证的证据撤回，程序违法。本院认为，当事人就其所提主张负有举证责任，当事人自行放弃举证或者在诉讼中撤回其所提证据，属于对自己诉讼权利的处分，如该情形并不违反社会公共利益或者损害他人合法权益的，人民法院对此予以准许并无不当。故傅建涛该项申请再审事由亦不成立。

综上所述，傅建涛的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回傅建涛的再审申请。

审   判   长    潘勇锋

审   判   员    李延忱

审   判   员    郭载宇

二〇一七年十一月二十八日

书   记   员    谢   平

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