最高院民一庭：小区的外墙面属于全体业主所有

案情摘要

李某、王某及张某住某小区，三人自有住房均位于该小区临街楼房三层，彼此为邻，临街的一、二层被建设银行购买用于经营日常业务。2007年11月建设银行与李某、王某及李某签订合同，约定银行在三人住宅外墙面挂银行招牌，年租金2万元。租金从2008年1月1日开始支付。2007年12月银行在外墙面挂上招牌，2008年1月1日支付2万元租金给三人。小区业主委员会得知后，要求三人将租金交给业委会，三人不同意，全体业主100户向人民法院起诉要求收益归全体业主。

法院处理

一审法院认为银行没有使用其他业主的墙面，判决驳回原告的诉讼请求。二审改判支持了原告的诉讼请求。

最高法院民一庭意见

依照《物权法》第70条规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于全体业主所有。

居民住宅小区对其紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利，这一权利是业主专有权利的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的，而是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共有利益。业主对与其紧密相联的外墙面合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。

附：

《物权法》第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《民法典》　第二百七十一条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

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