关于抵押权的实务问题（三）
发表时间：2021-03-15
1抵押权担保的范围包括哪些？
解析：《担保法》第46条规定：
抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《物权法》第173条规定：
担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
故，抵押权担保的范围，首先依当事人的约定；当事人没有约定的，一般包括：⑴主债权；⑵主债权的利息；⑶违约金；⑷损害赔偿金；⑸保管抵押财产的费用；⑹实现抵押权的费用。
《担保法司法解释》第74条又规定：
抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：①实现抵押权的费用；②主债权的利息；③主债权。
2抵押财产扣押期间所产生的孳息应归谁所有？
解析：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，在扣押期间所产生的孳息（包括天然孳息和法定孳息），根据《物权法》第197条第1款的规定，
自扣押之日起应由抵押权人收取，归抵押权人所有，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外，即抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息（《担保法》第47条第1款）。其除外情况仅适用于法定孳息的情况！
《物权法》第197条第2款又规定
抵押权人收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
《担保法司法解释》第64条又进一步规定：
抵押权人所收取的孳息，按以下顺序清偿：①收取孳息的费用；②主债权的利息；③主债权（与上述抵押物折价或拍卖、变卖所得价款的清偿顺序一样）。
3抵押的财产是否可以出租？出租的财产是否可以抵押？
解析：对第一个问题，《担保法司法解释》第66条第1款规定：
抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
但《物权法》第190条规定：
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
在这里，仅限制抵押权已登记的情况。即已登记的抵押财产是可以出租的，但在抵押权人实现抵押权时，原来的租赁关系是受到影响的，其对受让人无法律效力，租赁关系将依法终止（登记具有公示、公信的效力）。因其造成承租人损失的，责任承担如下：如果抵押人在出租时未书面告知承租人该财产已抵押的，由抵押人对承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押情况的，由承租人自行承担损失（《担保法司法解释》第66条第2款）。
那么，未登记的抵押财产应如何处理呢？由于该抵押财产未登记，无公示、公信力，承租人不会也不可能知道租赁物已被抵押，从保护善意第三人的角度出发，租赁关系继续有效（适用“买卖不破租赁”规则）。
对第二个问题，《担保法》第48条规定：
抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
但《物权法》第190条规定：
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
根据《物权法》第190条的规定，已出租的财产是可以抵押的，但不论有无告知承租人，原租赁关系继续有效（也无需告知）。其原理就是合同法上所规定的“买卖不破租赁”规则（《合同法》第229条）。
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