司法拍卖“凶宅”的风险分析与防范

“凶宅”并非法律意义上的专业术语，通常是指发生过自杀或他杀等非正常死亡事件的房屋。在当前城市化建设突飞猛进的时代，“凶宅”走进司法拍卖的视野既是社会发展的必然，也是法院执行工作难以回避的问题。对死亡的禁忌是一种符合人性的普遍性心理，并不能当然地认为认定“凶宅”是一种封建迷信思想，更不可否认的是“凶宅”的市场成交价格普遍低于正常价格。司法拍卖毕竟是一种公权行为，需要尊重基本的法律原则，必须要认真分析拍卖“凶宅”包含的道德风险和法律风险，并予以妥善应对。

　　“遵循公序良俗”是我国法律的基本原则，拍卖“凶宅”涉及申请执行人、被执行人、房屋买受人的切身利益，同时还涉及罹难者及其近亲属的隐私，合法合理地处理好“凶宅”的司法拍卖工作无疑是遵循公序良俗原则的应有之义。鉴于“凶宅”的特殊性，笔者从司法拍卖的实践出发，主要从三个方面分析司法拍卖“凶宅”的风险并提出相关防范建议，期望对法院执行工作的规范化建设有所裨益。

　　1.要在执行调查中敏锐地发现“凶宅”。待处置的房屋是否属于“凶宅”，案件的当事人并不一定会主动告知案件的承办人，申请执行人希望房屋高价成交以最大限度实现债权，即便知晓“凶宅”的相关信息也有很强的隐瞒动机，有些房屋的实际使用人基于对抗法院执行或者保护隐私的心理，也不会主动告知法院。如果非正常死亡的人是被执行人且户籍被注销，执行法官就无法通过网络查询系统获取被执行人的财产信息，这种情况下就需要去被执行人户籍所在地或者房屋所在地的派出所进行调查，要求调取相关资料、核实情况。另外，通过走访物业公司、居民委员会等形式也能发现非正常死亡事件，还有就是查询该房屋所在小区的新闻也可能发现相关线索。

　　2.确定待处置房屋属于“凶宅”后要恰当地做好信息披露。现行有效的《房地产估价规范（GB/T 50291-2015）》并未将“非正常死亡”因素作用估价的参考，资产评估公司出具的评估报告通常采用比较法、收益法等估价方法，也不考虑“非正常死亡”因素对评估价格的影响。执行法官可以依职权确定房屋的起拍价，但是为加快资产的处置效率，执行法官通常会将首次拍卖的房屋按照评估价的七折挂网拍卖，也就是说“凶宅”的挂拍价格与其他房屋并无显著区别，但是“非正常死亡”因素对房屋价格的贬损却是基本的交易常识。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条的规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对拍卖财产已知瑕疵予以特别提示。尽管该规定并未明确“瑕疵”的具体范围，但恰当地披露“凶宅”信息是对买受人权利的保护，谨慎起见应该披露“非正常死亡”信息。与此同时，披露“凶宅”信息要注意保护罹难者的个人隐私，有意向的买受人可以申请查阅相关资料但是不允许复制、传播。

　　3.成交后买受人发现房屋属于“凶宅”仍会引发纠纷。因为各种主客观因素的限制，法官不一定在拍卖之前就能发现房屋属于“凶宅”，相关法律法规中也没有明确列举执行法官调查房屋相关信息的范围和深度。为解除执行法官拍卖房屋的后顾之忧，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第五项明确规定，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。按此规定，买受人成交之后才知晓购买的房屋是“凶宅”的，也不能悔拍或者要求法院承担瑕疵担保责任，但是买受人仍可能以“法院没有详尽调查”“违背公序良俗”“非正常死亡不是瑕疵”等为由要求拍卖“凶宅”的法院退房或赔偿。对于此类因成交后买受人发现房屋属于“凶宅”而可能引发的纠纷，法院应该积极地予以防范，建立更加规范的执行调查机制，例如与公安机关建立信息关联机制及时准确地发现“凶宅”线索，完善法规明晰“凶宅”的范围，建立穷尽调查措施之后的绝对豁免机制，明确只要充分地完成调查，法院便不承担任何道德和法律责任。

　　司法拍卖“凶宅”既关乎当事人、买受人的实际利益，还关乎法院执行工作的权威性，既有道德风险也有法律风险。随着城市人口数量的持续增长，房屋价格的持续增加，法院处置已知的或未知的“凶宅”都应该认清其中的风险，从建立法规指引、完善调查举措上下功夫、防风险，促进法院执行工作的规范化建设。