最高院：被拆迁人对安置房屋的权利

最高院：被拆迁人对安置房屋的权利、买受人的物权期待权、工程价款优先受偿权、不动产抵押权之间的权利顺位关系如何确定

【裁判要旨】依据原《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定，其中明确被拆迁人对拆迁还建房产享有的特种债权优于买受人的期待物权。而《建设工程价款优先受偿权批复》第一条、第二条，建筑工程承包人对工程款的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其所享有的优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，因被拆迁人对拆迁还建房产享有的优先权优先于买受人的期待物权，买受人的期待物权优先于工程承包人对工程款享有的优先受偿权，而工程款的优先受偿权又优先于债权人对不动产享有的抵押权。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申45号

再审申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人）：杨纯，男，1958年6月24日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。

委托诉讼代理人：柯丹，湖北鸣伸律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姜培铭，湖北鸣伸律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：阳新县市场开发服务中心，住所地湖北省阳新县兴国镇兴国大道（集贸市场**）。

法定代表人：梁师浩，该中心主任。

原审第三人（被执行人）：阳新金马房地产开发有限公司，住所地湖北省阳新县兴国镇兴国大道中心集贸市场内。

法定代表人：马辉金，该公司董事长。

再审申请人杨纯因与被申请人阳新县市场开发服务中心（以下简称阳新市场中心）、原审第三人阳新金马房地产开发有限公司（以下简称阳新金马公司）执行异议之诉一案，不服湖北省高级人民法院（2019）鄂民终1106号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

杨纯申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，请求法院再审本案。事实与理由：（一）原审判决认定事实错误。案涉阳新金马公司名下坐落于阳新县兴国镇中心集贸第二层（201铺，房产证号为20××29号）及第三层的后二分之一（302铺，房产证号为20××30）不属于拆迁还建房。案涉《阳新县中心集贸市场改建协议书》《国有土地使用权收购合同》也没有明确房屋的具体指向，阳新市场中心的债权不构成特种债权，不具有优先权。阳新市场中心取得改建后集贸市场整个第一层及第二层的后二分之一部分房屋的原因，系用土地补偿费置换并非拆迁还建，且土地出让合同未载明置换的房屋特指案涉201室和302室。阳新县土地交易中心在2008年3月3日发布阳新县国有建设用地使用权挂牌出让公告，该公告载明根据原用地单位要求，用土地补偿价格来置换整个集贸市场建成后的第一层和第二层的后二分之一部分；阳新县土地储备中心（甲方）与阳新市场中心（乙方）签订的《国有土地使用权收购合同》第三条约定：甲方不支付土地补偿费、安置补偿费等任何收购费用给乙方，乙方通过土地置换方式置换改建后的集贸市场整个第一层及第二层的后二分之一部分。本案实质是阳新县土地储备中心收购阳新市场中心的土地，应向阳新市场中心支付土地补偿费而未支付，将其应承担的对阳新市场中心的债务转移给受让该地块的阳新金马公司，该债务与拆迁还建没有任何关系。且按照约定阳新市场中心置换的第一层第二层的后二分之一，抵押给杨纯302铺与阳新市场中心无关。（二）原审法院适用法律错误，经依法登记的担保物权应得到法律的保护。案涉201、302铺登记在阳新金马公司名下，杨纯已善意取得302铺的担保物权。根据物权优于债权原则及物权的公示公信原则，阳新市场中心对置换房屋仅享有基于合同产生的债权，并不能对抗不动产登记的物权公示公信效力，杨纯有权执行阳新金马公司名下的财产。阳新市场中心怠于行使权利，其存在明显过错，其默许阳新金马公司将201、302商铺登记在阳新金马公司名下并办理抵押，应自行承担房屋登记在他人名下的法律风险。

本院经审查认为，本案的焦点问题为：阳新市场中心是否对案涉201、302铺享有权益并足以排除执行的问题。

关于阳新市场中心对案涉201、302铺是否享有权益的问题。案涉《阳新县中心集贸市场改建协议书》《国有土地使用权收购合同》等多个文件均明确改建后的集贸市场整个第一层及第二层的后二分之一部分归阳新市场中心所有；随后阳新市场中心与阳新金马公司2007年12月21日签署《关于阳新县兴国中心集贸市场改建工程土地权属的说明》确认，根据前述《阳新县兴国中心集贸市场改建协议书》，改建后的集贸市场整个第一层及第二层的后二分之一部分归阳新市场中心所有。阳新县兴国中心集贸市场改建过程中，该幢房屋设计图纸显示地下商场为负一层，集贸市场为一层，商场为二、三层，住宅为**，但后来实际将地下商场编号为第**，集贸市场为第**，商场为第三、四层，住，住宅为第**涉改建工程完工后，阳新金马公司按照双方此前的约定，将改建后的房屋地上第一层全部（即201铺）及第二层的后二分之一部分（即302铺）交付给阳新市场中心，由阳新市场中心交付给武汉中百连锁仓储超市有限公司（以下简称武汉中百超市）。此后，2014年12月4日阳新金马公司、阳新市场中心共同向武汉中百超市发出租赁房屋面积核实确认书，及2015年8月22日，阳新金马公司向武汉中百超市出具房屋产权认定书，均通知武汉中百超市按照面积分别向阳新市场中心和金马公司支付租金，声明改建后市场房屋第一层的全部及第二层（房产证登记为三楼302室）的后二分之一产权归阳新市场中心所有，由于特殊原因三楼302室房屋产权手续未过户给阳新市场中心，并承诺此部分房屋租赁收入由阳新市场中心收取。根据阳新金马公司出具的上述声明和通知，结合案涉房屋设计图纸及租金收取情况，可以认定案涉201、302铺即原《阳新县中心集贸市场改建协议书》等文件所约定的“改建后的房屋地上第一层全部及第二层的后二分之一部分”，且在本案争议发生之前，已由金马公司交付给阳新市场中心。阳新市场中心基于拆迁还建关系，是诉争商铺实际权利人。

关于阳新市场中心对案涉201、302铺享有的权益是否足以排除执行的问题。虽然基于阳新市场中心系案涉土地的原使用权人和拆迁还建关系，案涉《国有土地使用权收购合同》等约定201、302铺归阳新市场中心所有且已实际交付，但未过户到阳新市场中心名下，目前已被杨纯申请人民法院查封，且302商铺已被阳新金马公司抵押给杨纯，并办理了抵押登记手续。因此，阳新市场中心关于排除执行的异议是否成立，取决于双方对案涉商铺享有的权利孰具有优先效力。当时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，明确被拆迁人对拆迁还建房产享有的特种债权优于买受人的期待物权。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，建筑工程承包人对工程款的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其所享有的优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，因被拆迁人对拆迁还建房产享有的优先权优先于买受人的期待物权，买受人的期待物权优先于工程承包人对工程款享有的优先受偿权，而工程款的优先受偿权又优先于债权人对不动产享有的抵押权。本案中，诉争的201铺和302铺属阳新市场中心拆迁还建房，阳新市场中心对201铺和302铺享有的特种债权分别优先于杨纯对上述商铺享有的普通债权和抵押权，原审判决认定阳新市场中心申请排除对201铺和302铺的执行具有事实和法律上的依据，并无不当。

综上，杨纯的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回杨纯的再审申请。

审   判   长　 孔　玲

审   判   员　 李相波

审   判   员　 关晓海

二〇二一年一月二十七日

法 官 助 理    刘平安

书   记   员    袁正明