《民法典》关于房屋租赁，最关心的10个租房问题

一、租期最长不得超过20年

根据民法典规定，任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。相对来说，住宅租赁超过20年的很少，但有些开发商将车位一次性40年租赁给业主这种方式就是违规的。要清楚这一点，不要交了40年费用，后面20年却自动失效。

二、出租人维修义务

房屋使用过程中，租客和房东对房屋及其设施设备的维修责任往往不明确，容易产生争执，比如 门窗坏、房屋漏水、电器故障等等，这些问题到底是谁来负责处理呢？

《民法典》规定租房时双方可以约定房屋的维修义务，如果没有约定的情况下一般由 房东承担维修责任，但如果是因租客的过错导致房屋需要维修的，租客应当承担维修责任。因此，大家在租房时应妥善使用房屋及其设施设备，否则造成损害是要负责的。

三、不能单方面提高租金

以往在租赁旺季时，房东随意增减房租时有发生，那么遇上房东涨价，该怎么办？

根据新规，房东不得单方面提高租金，涨价必须得到承租人的认可。即便合同到期，租客不肯搬走，房东也不得采用驱赶的方式，但租客需要承担违约责任。

四、租客不能擅自改造、装修房屋

租客改造房屋需征得房东同意，未经房东同意擅自对房屋进行改善或者增设他物的，是要承担相应责任的。

五、房屋所有权变更，不影响租赁协议持续

租房期间，往往会出现房东将房屋出卖的情形，房屋出卖后，租客怎么办？房东如果损害了租客的优先购买权，租客还可以请求房东承担赔偿责任。

对于房东来说，如果有卖房计划，也尽量不要和租客签订时间跨度很长的合同了。

六、承租人可优先继续承租、购买房子

民法典对租房人、近亲属的优先购买权做了进一步的规定，近亲属优先于租房人。但需要注意的是，若租房人自房东通知的15日之内没有明确要购买，则视为放弃优先权。

七、不符合消防、建筑、装修标准，不得出租

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。此外，自建、违建等空间也不得用于出租。比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等，都不得对外出租，否则面临罚款。

另外，很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区，消防上往往是存在问题的，这样的房子禁止对外出租。

八、不得暴力驱赶承租人

在生活中，房东与租客经常发生多种多样的矛盾，并出现房东要求租客提前腾退房屋，或租客拒不腾退的情况。

住房租赁条例明确规定了租赁合同期内，双方都不得单方面解除租赁关系，同时房东不能用“赶”的方式让房客走，房客也不能赖着不走。否则双方视为违约，都需要承担赔偿责任。

九、经出租人同意，房屋可以转租给他人

出租人同意的情况下，可以将房屋转租给他人，但是租客仍需向房东支付租金，并且如果因他人的原因造成房屋损失，租客需承担责任。如果未经房东同意就把房屋转租，房东可以解除合同，收回房屋。

十、房屋危及人身安全，可解除合同

房屋危及人身安全，但租房期限未到怎么办呢？退租的话要不要承担责任呢？别担心，《民法典》规定了租客的任意解除权。

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