承租人未履行附随义务应承担赔偿责任

　　裁判要旨

　　承租人未遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务，给出租人造成损失的，应承担赔偿损失的违约责任。

　　【案情】

　　2016年7月3日，周某、郭某某向案外人耀顺置业公司购买案涉房屋。同日，周某、郭某某与耀顺金座公司订立《委托经营管理合同》，将上述房屋的一层沿街商铺交于其经营管理，期限至2021年5月31日。后商铺一直处于闲置状态。2021年4月22日，该房屋1楼靠近花园前门内发现一具高腐的无名尸体。经公安机关现场勘验，该商铺为毛坯状态，商铺门朝北，1楼分为南北两个房间，中间有门互通，北侧房间的北墙是一排玻璃门，南侧房间的南墙靠东侧有金属防盗门，呈关闭状态，门把手上挂着一件夹克外套，门旁地面上铺有床垫、棉被、铺盖，里面有一名男性死者，在棉被周围地面上有衣物、烧水壶、快餐盒等生活物品，南侧房间的西墙位置有楼梯通往二楼，在楼梯下面有衣物和雨伞等杂物。死者已高腐，面部无法辨认，体表无明显损伤，现场未发现其他痕迹和物证。经公安机关调查排除他杀。后周某、郭某某起诉请求耀顺金座公司赔偿房屋贬值损失、房屋空置期租金损失及精神损失。

　　【裁判】

　　浙江省杭州市钱塘区人民法院审理后认为，商铺与南侧房间之间虽有墙壁隔开，但有一木门可以进出，两间房间实为一个整体。耀顺金座公司在管理商铺的期间，对南侧房间也应尽到全面、谨慎的注意、管理义务。商铺南侧房间发生非正常死亡事件，根据现有人文环境、大众心理等因素，客观上给案涉房屋短期内的买卖、租赁、使用等带来影响，造成周某、郭某某的一定损失。综合耀顺金座公司的过错程度、周某和郭某某的损失情况、房屋价值、非正常死亡事件造成的影响等因素，酌情判决耀顺金座公司赔偿房屋贬损等经济损失10万元。

　　宣判后，耀顺金座公司不服，提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院审理后认为，本案争议的焦点问题是耀顺金座公司是否应就非处于其管理范围内的南侧房间出现男尸情况对周某、郭某某承担责任。案涉商铺与南侧房间有门互通，商铺及南侧房间均有门通往户外，商铺与南侧房间均处于空置状态，南侧房间出现的男尸生前系从北侧还是南侧进入无法确知，亦即不能排除任一方当事人因疏于对己方占有空间的管理从而发生有人死于南侧房间的可能性。遂判决，驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　本案争议焦点在于承租人未履行附随义务应否承担赔偿责任。

　　1.请求权基础分析。民法典第五百零九条第二款规定，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条款是关于附随义务的规定。承租人未履行上述附随义务，应认定为其履行合同义务不符合约定。民法典第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故出租人可要求其承担赔偿损失的违约责任。附随义务是一种基于诚信原则发展出来的义务，故对附随义务的判断，应遵循诚信原则，在个案中具体确定。本案中，承租人承租的房屋在空间上与出租人的其他房屋相互连通，且可以互相出入，而承租人在租赁该房屋后将其空置并未实际使用，因此基于诚信原则，其应当自行或者通知出租人将该连通两房间的门关闭锁起，此应为承租人附随义务的内容。

　　2.过错的认定。附随义务因其系基于诚信原则构建起来的义务类型，应以过错责任为原则。本案的难点问题之一即承租人是否存在过错。两房间之间有一门可以互通，两房间均为空置状态，且两房间均有门窗可以通往户外，如何判断男尸生前是从北侧商铺进入南侧房间还是直接从南侧门窗进入是一件非常困难的事情。此种情况与高空抛物的情况非常类似，可参考高空抛物认定规则，由北侧商铺的使用人（承租人）和南侧房间的使用人（出租人）举证证明男尸生前并非从其所控制的空间进入，否则应认定对于男尸出现在南侧房间的后果，出租人和承租人均因疏于对己方控制房屋空间的管理而具有过错。从公安机关的勘验情况来看，现已无法查清男尸生前系从南侧还是北侧进入，可认定出租人和承租人对此均有过错。

　　3.损失的认定。本案的另一个难点问题是房屋内出现死尸是否构成一种损害，此系一项实务中争议频发的问题。发生非正常死亡事件的房屋，人们通常将之称为“凶宅”。有人认为，“凶宅”云云，不过是封建迷信的心理作祟，倘若将“凶宅”视为一种损失，无疑是向封建迷信妥协。对此观点，笔者不能赞同。事实上， “凶宅”本身可能肇始于封建迷信，但对“凶宅”的普遍厌恶却是人类社会长期演进过程中被逐渐塑成的一种社会心理，即使是无神论者，亦可能对这样的房屋心存抵触，因此不能将对“凶宅”的厌恶直接与封建迷信相提并论；更重要的是，一般生活经验法则表明，“凶宅”对价格必然产生影响，这不是形而上的讨论就能视而不见的。因此，由于有无名男子莫名死于其中，势必会对房屋造成贬值损失。对于该贬值损失，因出租人和承租人均有过错，可根据过错的程度、损失的大小、合同履行的情况等因素斟酌确定。

　　本案案号：（2021）浙0114民初4157号，（2022）浙01民终8392号

　　案例编写人：浙江省杭州市中级人民法院  睢晓鹏