相邻关系纠纷中显失公平制度的适用

　　裁判要旨

　　在城市楼房相邻关系中，房屋居住人因楼上持续漏水且拒绝予以配合维修而处于“危困状态”，其急于得到相邻关系方配合以解决自身困境，与相邻关系方签订权利义务显著失衡的协议的，并非出于其真实意愿。协议相对方存在基于优势地位谋取不正当利益的主观故意，受损害一方请求撤销协议中不合理条款的，应予支持。

　　【案情】

　　刘某房屋位于二层，马某房屋位于三层，双方为楼上楼下邻居关系。2021年9月，刘某房屋卫生间发生较为严重的屋顶漏水情况，其多次与马某协商维修未果。2021年10月18日，刘某与马某、居委会（调解方）签订《协议》，约定由刘某出资彻底维修马某房屋卫生间防水，并承担瓷砖、防水材料、吊顶、灯具等一切维修和材料费用。刘某对马某房屋进行了防水维修，但刘某房屋未停止漏水，后发现漏水原因是马某卫生间地排水管问题。2021年10月29日，刘某与马某、居委会（调解方）又签订《补充协议》，主要内容为：刘某为三层房屋更换卫生间地排水管（刘某出工出资），补偿马某3万元，交纳保证金2万元；为三层房屋更换新型匹配扣板的浴霸，开槽增加浴霸所需电线，更换卫生间破损电线；向马某的租户补偿1000元。刘某按协议约定向马某付款后，对马某房屋进行了维修。后刘某起诉请求撤销双方签订的《协议》及《补充协议》。

　　【裁判】

　　北京市西城区人民法院审理后认为，漏水事故不足以对刘某构成重大危险和威胁的情况，签订案涉《协议》及《补充协议》时不存在胁迫等情形，刘某作为完全民事行为能力人，应当清楚知晓所签协议的法律后果。遂判决，驳回刘某的诉讼请求。

　　宣判后，刘某不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院审理后认为，刘某房屋卫生间漏水对其生活产生重大影响，其处于危困状态，刘某签订案涉《补充协议》并非出于真实意愿，马某基于优势地位与刘某签订不公平的协议，导致双方利益显著失衡。遂判决，撤销一审判决，撤销案涉《补充协议》，马某退还刘某补偿款、保证金以及租户补偿款。

　　【评析】

　　本案争议焦点在于卫生间漏水是否致居住人处于危困状态，以及案涉《补充协议》是否显失公平，应否予以撤销。

　　1.显失公平制度的法律依据。显失公平是指一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时权利义务明显失衡。民法典第一百五十一条是显失公平制度的法律依据，其构成要件包括客观和主观两个方面。客观要件中，首先，要求双方当事人的利益失衡，且要达到显著的程度。其次，应以签订合同的时点作为基准点，来判断双方的利益是否显著失衡。主观要件中，签订合同时，一方具有利用优势或利用对方轻率、无经验等情形与对方订立显失公平合同的故意。显失公平制度并非对合同自由的否定，而是对不能体现当事人真意的形式加以限制，以最大限度地体现实质意义上的合同自由。

　　2.房屋漏水是否构成危困状态。危困状态的特点在于，因为自身一时处于危险困难的状态，为了改变这种状况，在和他人交易时，对方利用了一方急于改变该状态的急迫需求，导致交易时利益显著失衡。正常安宁的居住是人生存发展的基本条件之一，房屋产生质量问题后得以及时修缮并保障房屋的功能正常完整是房屋所有权人的应有权利。房屋漏水虽然难以界定为构成重大危险或人身威胁，但长时间持续漏水，势必会对房屋居住人起居、安宁等正常生活造成长期困扰，直接影响房屋的正常使用，甚至不可避免影响到居住人的心理和精神状态。因此，本案中，刘某受到的侵扰是显而易见的，刘某急于解决漏水问题、尽快恢复正常生活状态，从而签订较为苛刻的协议，其迫切心理属于人之常情，应当认为刘某处于危困状态。

　　3.相邻人是否有协助排查、修理的义务。本案中，经过第一次维修，发现漏水原因是马某房屋卫生间地排水管漏水问题。基于基本生活常识，卫生间地排水管漏水可能是楼房排供水管道自然老化造成的，也可能是楼上邻居在装修过程中因施工原因产生的。无论出于哪种原因，如果都不是因相邻一方原因造成的，则相邻另一方应当给予必要的协助和配合，但如果超出合理的限度或能证明漏水不是该相邻另一方的过错造成的，提供协助和配合的一方就可以要求合理的赔偿或补偿。本案中，马某作为楼上房屋的所有权人，既负有对刘某房屋漏水的排查、修理等协助义务，也负有在合理范围内的容忍义务。

　　4.案涉《补充协议》是否显失公平。本案中，房屋漏水问题对刘某的正常生活已造成严重困扰，属于危困状态的范畴。在此情形下，马某作为楼上邻居，本应配合、协助刘某解决问题，但迟迟未予配合协助。刘某为了及时解决漏水问题，以恢复正常生活，与马某等签订案涉《补充协议》，约定的权利义务明显不对等，可见其签订案涉《补充协议》并非出于真实意愿，而是为解除漏水问题的无奈之举。马某利用了刘某改变漏水状态的急迫需求，基于优势地位与其签订不公平的协议，导致双方利益显著失衡。马某具有利用优势地位与刘某签订显失公平协议的故意。故应认定双方签订的《补充协议》显失公平，依法应予撤销。

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